Vastgoed wacht niet de slachtbank
'We lenen 30 jaar voor een huis waarvan we niets konden afdingen met een krediet dat oploopt tot 110 procent van de woningwaarde tegen een jaarlijks aanpasbare rente... nadat de ouders al een derde moesten toestoppen om de broodnodige renovatiewerken te kunnen betalen.' Die ene zin vat samen wat het magazine Netto deze week analyseerde op basis van een grootschalige enquête van Immoweb bij zijn websitegebruikers. De goede huisvader die voorgaande zin herleest, kruipen de koude rillingen over de rug: 'Vastgoed is een grote zeepbel geworden', moet het klinken, zeker nu ook ontgoochelde aandelenbeleggers, hollend voor de bloedrode beurscijfers, er een veilige haven in ontdekken.
Al snel volgt een vergelijking met de vastgoedcrash uit de jaren 80, toen de huisprijzen met 20 procent daalden in twee jaar. De vergelijking is niet helemaal terecht. Er zijn weinig redenen om aan te nemen dat de huidige vastgoedmarkt nog méér overgewaardeerd zou zijn als toen. Integendeel, de situatie lijkt wel een spiegelbeeld. Vandaag hebben we geen torenhoge inflatie, geen hoge hypothecaire rentes of hoge werkloosheid, allemaal cruciaal voor de woningprijzen.
Als de woningprijzen vandaag zo hoog zijn, dan is dat ook omdat die jarenlang gestut werden door een stijgende koopkracht, lage rentes en lage inflatie. Het zijn net die elementen die in OESO- of IMF-studies, graag geciteerd door non-believers, onderbelicht blijven voor een land met proportioneel veel huiseigenaars. Net zoals er bij die studies methodologische vragen blijven bij het verrekenen van een cruciale factor als de huurprijzen... in een land dat ze niet inventariseert.
En dan nog, een eventuele overwaardering hoeft zelfs niet in een crash uit te monden. Daarvoor is een structureel overaanbod aan woningen nodig, iets dat tegen een demografische achtergrond van uitdunnende gezinnen (eenoudergezinnen, scheidingen) en een verouderende bevolking weinig waarschijnlijk lijkt. Komt erbij dat de strikte Belgische hypotheekwetgeving niet van die aard is dat veel mensen plots voor een onvoorziene of onbetaalbare leenlast komen te staan.
Fiscus
Een hoge fiscaliteit is een goed tegengif voor zeepbellen. In de VS zijn de (veel) lagere registratierechten ten laste van de verkoper, die ze bijgevolg in de prijs meerekent. Bovendien geef je er je huis aan de bank terug als je geen zin meer hebt je hypotheek af te betalen. De lokroep naar speculanten kan niet uitnodigender zijn: kopen en verkopen wordt zo een spelletje. In België verhinderen de hoge registratierechten dat. Wie een huis met winst wil verkopen, kan al minstens enkele jaren wachten alvorens zijn 10 procent registratierechten in de nieuwe prijs te kunnen verrekenen en dan moet hij nog zijn best doen om uit het vaarwater van meerwaardebelastingen te blijven.
Je kan zelfs stellen dat de beste levensverzekering voor waardevast vastgoed een hoge belastingdruk is. Hoge registratierechten en meerwaardebelastingen houden speculanten op afstand. In dezelfde adem kan je ook stellen dat fiscale stimuli de markt de afgelopen jaren hebben opgesmukt. De overheid heeft het afgelopen decennium de eigenaarsgraad nog willen opkrikken met allerlei fiscaal lekkers. Dat heeft ervoor gezorgd dat kopers gesponsord werden en meer geld konden uitgeven waardoor verkopers meer geld konden vragen. Die fiscale politiek heeft dus vooral de verkopers gediend.
Knipperlichten
Er zijn natuurlijk ook knipperlichten die in de gaten moeten worden gehouden. De automatische indexeringen liggen onder vuur, net zoals er over de economische conjunctuur twijfels rijzen. Economen waarschuwden al voor een terugval van ons leefcomfort met 5 à 10 procent. Aan evenwaardige prijscorrecties mogen we ons bijgevolg verwachten, zeker wanneer de dolende aandelenbelegger de vastgoedarena verlaat en het het vraag- & aanbodspel niet langer artificieel verstoort. Zolang er geen overaanbod komt, hoeft dat niet in een crash uit te monden. Opbrengsteigendommen moeten het hebben van huuropbrengsten én meerwaarde. Dat laatste zal milderen, dat eerste komt onder druk te staan met een uitdunnend (en dus kwalitatief dalend) huurpubliek. Met meer wetgeving op maat van de huurder heeft de verhuurder het moeilijker zijn rechten te laten gelden.
Dat zijn voor de particuliere investeerder allicht belangrijkere knipperlichten dan de financiële markten als dusdanig. Hoe saaier de vastgoedmarkt blijft, hoe sexyer de rendementen blijven.
Daarmee blijft de vraag nog onbeantwoord wat je vandaag met je vastgoed moet doen. Het vet is van de soep, zoveel is zeker. Wie nog hoopt op een verdubbeling van de prijzen zoals het afgelopen decennium, moet zich dringend in de arm knijpen.
Bovendien moet een onderscheid gemaakt worden tussen een gezinswoning en een opbrengsteigendom. Voor een gezinswoning is het altijd een goed moment, bij gebrek aan alternatief. Een gezinstiming is vaak te krap om een rentevoordeel te kunnen afwachten, je kan hoogstens surfen op een momentum. Daarnaast moet het al serieus stormen vooraleer de fiscale voordelen niet meer opwegen tegen een potentiële minwaarde.
Voor opbrengsteigendommen zijn de belangen anders. Vandaag zijn we al blij als we de waarde van ons kapitaal kunnen beschermen tegen de inflatie. Vastgoed lijkt daarvoor aantrekkelijk. Zolang de koopkracht gegarandeerd blijft met automatische indexeringen, betekent dat een indirecte indexering van de vastgoedprijzen. Zo beperkt het rendement zich tot een nuloperatie, maar dat is al een reden tot feestvreugde, want zelfs uw spaarboekje biedt dat vandaag niet meer. Uw vermogen beschermen wordt de komende jaren allicht een grotere uitdaging dan het doen groeien.
Xavier Carbonez
Laatste reacties op onze blogs